TIPOS DE INMUEBLES

"La vivienda nueva es la principal adquisición que se divide en dos grandes grupos: vivienda de obra nueva y vivienda de segunda mano. Otros tipos que vamos a ver también con más detalle más adelante son los garajes, naves industriales y terrenos o solares (no por ser menos importantes, son menos atractivos, ya que existe todo un mercado dedicado a ellos)."

Vamos a ver las ventajas e inconvenientes que tiene cada uno.

Los solares o terrenos

Las calificaciones básicas suelen ser:

• Rustico: permite sólo explotaciones agrícolas y ganaderas, y edificaciones específicas para el desarrollo de este tipo de actividad.
• En proceso de calificación: hay un proyecto urbanístico que transforma de rustico a suelo urbano.• Urbano: es aquel en el que se permite la edificación de viviendas, edificaciones civiles, industriales y otros usos.
• Dotacional: suelo urbano destinado a la edificación publica (zonas verdes, colegios, hospitales, etc...).

La documentación que necesitamos antes de realizar la compra de cualquier tipo de terrenos es la siguiente:

1. Ficha urbanística: donde el ayuntamiento al cual pertenece término municipal del solar indica la calificación del suelo, la tipología de la parcela, el tipo de construcción que se puede llevar a cabo y las condiciones necesarias para que se licite la edificación.
2. Si compras el suelo en vías de recalificación, es importante que tengas o solicites la documentación de la junta de compensación.
3. La ficha urbanística hay que contrastarla con el título de la propiedad, escrituras, información registral y catastral del solar. 

Vivienda de obra nueva

La vivienda de obra nueva también llamada vivienda sobre plano es aquella que se compra directamente a una empresa promotora o en su defecto a una inmobiliaria que promueven y construyen las viviendas. Se entiende que el proyecto no está terminado por lo que es una compra de un bien futuro, que está en vías de ejecución o en proyecto. En este caso el régimen de pagos es diferente a otro tipo de inmuebles, por la existencia de una serie de pagos parciales antes de la entrega de llaves, que suele estar alrededor del 30-40% de su coste total (mediante un contrato de compra-venta se formaliza y estipulan todas las condiciones).

Estos pagos tienen un carácter de entrega a cuenta o anticipo, el comprador debe exigir por ello (muy importante para evitar cualquier tipo de problemas y estafas) una serie de documentación de dicha promoción:

• Un aval a la empresa promotora que garantice los pagos.
• Capacidad técnica, material y solvente de la empresa que ejecuta la promoción.
• Características del contrato de compra-venta, memoria de calidades de la vivienda a comprar, metros cuadrados útiles, mecanismos de valoración de las diferencias, plazos de entrega y fiscalización (es posible solicitar que haya una cláusula de penalización al promotor en caso de que incurra en alguna negligencia en plazos u otros).
• Por último, el promotor debe aportar una licencia de primera ocupación (una vez finalizada la vivienda) para poder contratar los suministros, pagos de comunidad e impuestos municipales (todos estos costes suelen ser a cargo del comprador).

El gran atractivo de este tipo de inmueble suele ser el menor coste que conlleva, al poder el comprador subrogarse a la hipoteca del promotor. De esta manera es más fácil encontrar la financiación.

Vivienda de segunda mano

Por el contrario a la vivienda nueva, este tipo de producto tiene todas las características perfectamente definidas y se pueden observar a simple vista en el momento de la compra (lo ves con tus propios ojos).

Normalmente, es un mercado que se concentra en los núcleos urbanos por la falta de superficie para edificar y para compradores que carezcan de tiempo o busquen un inmueble en zonas particulares sin promoción de obra nueva. En esta tipología los requisitos fundamentales que tenemos que tener en cuenta son los siguientes:

1. Inexistencia de cargas y embargos sobre el inmueble (en la nota simple del registro de la propiedad en el que la vivienda esté inscrita).
2. Formalización de un contrato de compra-venta (es recomendable ser aconsejado por un agente inmobiliario, o bien, recurrir a los servicios de un abogado y asesor para la documentación).
3. Situación de pagos afectos al inmueble. Basta con la obtención de los certificados de la Comunidad de Propietarios y del Ayuntamiento.
4. Acuerdos en escritura de compra-venta, formas de pago, elementos (continente y contenido dela vivienda) y cuáles son estos.

Plazas de garaje o trasteros

"Este tipo de inmueble si se adquiere en régimen de división horizontal, es decir, junto con el piso o vivienda se disfrutara de mejoras fiscales, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se realice la compra."

Si adquirimos la vivienda con un máximo de dos plazas de garaje y trasteros sin límite, la compra tiene consideración de vivienda y eso deriva, en menos impuestos: los gastos de IVA serán menores (del tipo impositivo general (18%) al tipo reducido (8%) en los casos de obra nueva). Para ello la compra de este tipo de inmuebles debe ir reflejada bajo el mismo título de propiedad o escritura pública.

Naves industriales o locales comerciales

Este tipo de compra-venta requiere una calificación urbanística que permita al establecimiento desarrollar una actividad económica determinada, bien por niveles de ruido, peligrosidad, dotaciones del almacenaje o manipulación de cargas.

Por lo que, para evitar complicaciones en la postventa a la hora de seleccionar una nave industrial o local donde desarrollar una actividad concreta debemos tener en cuenta los siguientes puntos:

1. Analizar el entorno geográfico, para observar si es el adecuado para llevar a cabo la actividad que queremos desempeñar en el inmueble.
2. Previa a la firma del contrato de compra-venta, debemos tener por seguro los suministros y equipamientos oportunos para nuestra actividad.
3. Por último, comprobar que la actividad que vamos a desarrollar se puede sin ningún tipo de problemas en el inmueble (la licencia de apertura y actividad del establecimiento).Para que te hagas una idea, muchos polígonos industriales o edificaciones impiden la instalación de empresas que manejen un determinado volumen de residuos peligrosos, tóxicos,...

¡Hasta la próxima!