"La capacidad de generar rendimientos se conoce como rentabilidad. Por otro lado, la incertidumbre que origina la futura capacidad de generar rendimientos se le denomina riesgo."
¿Qué entendemos por mercado inmobiliario?
El mercado inmobiliario es el marco en el cual se
desarrollan todas aquellas transacciones económicas que tienen por objeto
inmediato la propiedad o el disfrute de un bien inmueble, es decir, tienen como
finalidad el derecho a gozar o disponer de un bien que tiene una situación fija
en el espacio y no puede desplazarse, como son los terrenos, locales
comerciales, viviendas, fincas, etc.
Principales características:
- Los activos inmobiliarios solo pueden valorarse por referencias próximas, es decir, el valor de mercado de los inmuebles tienen un carácter orientativo no se puede saber con exactitud.
- El coeficiente de error a la hora de determinar un precio puede sufrir grandes variaciones
- Se dan un número pequeño de operaciones.
- Existe una mayor diversidad de condicionados en las transacciones, cada inmueble depende de unas variables que inciden en la valoración de su precio, lo que da lugar a una mayor heterogeneidad.
- El mercado inmobiliario se caracteriza por la dificultad en la liquidez de los activos, en el corto plazo.
- Importe de operación elevado.
- Por los trámites legales que conlleva la transacción, transmisión del activo.
- Es un mercado cíclico muy sensible a los cambios económicos, en el que las variables inciden en la oferta y la demanda generando oscilaciones en los precios de los inmuebles.
Las inversiones inmobiliarias.
Gracias a la diversidad de productos (terrenos, locales
comerciales, viviendas, fincas, etc.), es posible optimizar el ratio
rentabilidad/riesgo de una cartera inmobiliaria y ajustar la liquidez de esta,
en función del método de inversión elegido, del tamaño del activo, del mercado
(residencial o comercial) o la zona geográfica.
Una característica positiva es que los ingresos
inmobiliarios están parcialmente indexados a la inflación, no ocurre lo mismo
con el valor del inmueble este puede ser que no aumente en la misma medida que
el índice general de precios (IPC), en el corto plazo.
¿Cómo obtener la rentabilidad de un activo inmobiliario?
La rentabilidad es el beneficio expresado en términos
relativos o porcentuales respecto a alguna otra magnitud económica como el
capital invertido o los fondos propios de una empresa. Frente a los conceptos
de renta y plusvalía que se expresan en términos absolutos, esto es, en unidades
monetarias, el de rentabilidad se expresa en términos porcentuales.
La rentabilidad asociada a los activos inmobiliarios:
- Incremento de valor de la inversión.
- Rendimiento por alquileres.
- Explotación por actividad empresarial (p. Ej. Negocio en local, explotación agrícola, ganadera, etc.).
Existen varios parámetros a la hora de valorar la inversión en activos inmobiliarios:
- Rentabilidad por rentas o arrendamiento:
- Rentabilidad por plusvalías o incremento de valor.
- Rentabilidad total (es la suma de las dos anteriores).
- Tasa interna de rendimiento (TIR).
- Análisis de regresión estadístico para un conjunto de datos.
Para los activos inmobiliarios, la TIR requiere especular y
hacer estimaciones sobre rentas, incrementos de valor, gastos, etc. Lo que
quiere decir, que hasta el momento de la venta del activo inmobiliario, no se
puede conocer con exactitud su rentabilidad real.
La referencia a la hora de adquirir un inmueble en rentabilidad
ha de ser la renta fija incrementada arbitrariamente en función de la ubicación,
características y contrato de arrendamiento del activo inmobiliario,
principalmente.
La forma más básica de calcular la rentabilidad de un
inmueble arrendado (local, oficina, vivienda, edificio, etc.) es dividir la
renta neta anual entre el coste de adquisición:
i = Ra / Ca x 100
Donde:
i es la rentabilidad.
Ra es la renta anual neta.
Ca es el coste de adquisición.
Como se observa en la fórmula anterior, la rentabilidad se
obtiene dividiendo las rentas inmobiliarias obtenidas, es decir, los flujos de
caja de la inversión, por la inversión realizada, en este caso, el valor actual
del inmueble. Como las rentas serán anuales, se obtendrá la rentabilidad anual.
Esta rentabilidad se multiplicará por 100 para expresarla de forma porcentual.
A partir del segundo año, con la variación de las rentas y de los gastos
necesarios, la amortización del inmueble, la inflación y otras variables, la
tasa i debe de ser recalculada con cálculos más complejos.
Por otro lado, debemos recordar que la rentabilidad neta es
la que más se usa a la hora de comparar inmuebles en renta. Pero la
rentabilidad neta es un parámetro, en ocasiones, limitado y limitador puesto
que, tal vez, una rentabilidad neta actual esconde una rentabilidad potencial
muy superior en el medio plazo.
Ciclo inmobiliario
Este concepto se usa en el contexto de la Economía y las
finanzas públicas. Hace referencia a períodos de tiempo que con una frecuencia
entre cinco y siete años, presentan características parecidas con respecto a la
evolución del precio o al alquiler de viviendas y de oficinas.
El ciclo inmobiliario tiene fases muy parecidas a las del
Ciclo Económico: expansión de la actividad inmobiliaria que se ven seguidas
inexorablemente por fases de desaceleración de dicha actividad económica (muy
bajas tasas de Crecimiento) o incluso recesión( crecimiento negativo en la
construcción de inmuebles), para después pasar a una nueva recuperación y
expansión. Un ciclo concreto, así como
su intensidad y duración no tiene porqué repetirse históricamente ya que
existen distintos factores de diversa índole que condicionan más o menos cada
uno de los ciclos a que dan lugar.
La variación de los precios y/o de los alquileres puede
asemejarse a una estructura cíclica con un desarrollo bastante irregular. Cada
fase de alza o baja puede tener un recorrido bastante desigual que se debe a
situaciones, agentes y países de muy distinta naturaleza.
El mercado inmobiliario está a su vez condicionado por factores
externos, como puedan ser la situación económica general, el coste de capital y
los tipos de interés y los costes de la construcción.
Es evidente que entre el ciclo residencial y el del mercado
de oficinas pueden existir, tanto en la intensidad como en su duración y
amplitud, reacciones no simultáneas. Mientras que el primero tiende a ser más
estable y reacciona más lentamente, el segundo lo hace más rápidamente y con
mayor volatilidad.
Una caída fuerte de las rentas de alquileres de oficinas,
directamente influida por el menor crecimiento económico y las expectativas de
inversión, no arrastra inmediatamente al mercado de la vivienda.
El mercado de la vivienda suele manifestar un comportamiento
más conservador en sus variaciones y más dependiente de las necesidades
inherentes de la población y a la existencia de una Política Monetaria más o
menos laxa (tipos de interés que pueden ser bajos o altos dependiendo de la
políticas ejercidas por los Bancos Centrales).
Riesgo inmobiliario
Sensibilidad del valor de los activos, los pasivos y los
instrumentos financieros frente a variaciones en el nivel o la volatilidad de
los precios de mercado de la propiedad inmobiliaria.
Simulación compra vs. Alquiler vivienda
Variables a tener en cuenta:
- Alquiler de la vivienda
- Ingresos mensuales - Precio de la vivienda
- Revalorización anual del salario
- Ipc anual esperado - Rentabilidad anual de los ahorros
- Gastos anuales e impuestos de la vivienda
- Revalorización anual esperada de la vivienda
- Entrada, tipo de interés, duración y cuota de la hipoteca
